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社科MBA项目火热招生中

“租房落户”新政来了,你还会选择买房吗?

http://mba.eol.cn  平说财经    2017-08-01    

   继7月中旬,广州、中山等地推出“租购同权”的概念之后。各地住房租赁市场的动作就从未停歇。28日,无锡市发布了《无锡市户籍准入登记规定》,新政将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅,新政将于9月1日起正式实施。此外,郑州、扬州、济南等多地近期也提出了“租房可落户”的新举措。

  像无锡市、扬州等城市提出“租房可落户”新政,意欲何为?一方面,由于三四线城市同质化竞争激烈,人才流失现象较为严重,这些城市想巧借“租房可落户”新政,来吸引更多的外来人才入户。另一方面,现在无锡等三四线城市高库存问题数年都没办法解决,只能督促开发商“由售转租”,而只有放开“人口落户”政策,才能化解危机。

  对此,有业内人士指出,若租房不能落户,租购同权便无从谈起。而租房若能够落户,但房东一般不会愿意承租人落户,承租人与房东可能引发权利分割的冲突。如果“租售同权”只想与房主分割权利,则可能引发租金大涨。

  事实上,“租购同权”并不是指租房者与房东一样享有房屋的产权,而是在租房后能够享受与当地居民一样的教育、医疗等基本权益。而无锡、扬州等三四张城市提出的“租房可落户”应该是泛指廉租房或公租房,肯定不会影响到原来房东的利益。

  从目前形势来看,随着城镇化发展的需要,决策层会根据不同城市的不同情况,发展房地产租赁市场。一二线城市将采取“租售并举”的模式发展租赁行业,而部分三四线城市将扩大“租房可落户”范围。不过,从短期来看,“租房可落户”的概念听起来鼓舞人心,实际上对于多数人来说是“空中楼阁”。

  首先,即使是三四线城市,“租房可落户”也是有门槛的。以无锡为例,租房落户设置的门槛是:参加城镇社会保险、申领(签注)《江苏省居住证》均满五年。同时,居民之间签订的未经过备案的房屋租赁协议不能作为落户条件,须租住经房管部门办理租赁登记备案的租赁住宅才能办理落户。

  此外,无锡还明确,对高校毕业生、中高级技术工人、留学归国人员的“租房可落户”也设置了一定的门槛。总体来看,“租房可落户”设置的门槛并不低。

  再者,从表面上看,“租房可落户”听起来很美,但是落了户之后能否享受到与当地居民一样的医疗、教育、养老等待遇呢?一些三四线城市本来医疗、教育等福利待遇就有待提高,即使允许外来人才落户,人家也未必愿意留下来。

  况且,一旦“租房可落户”新政推出,地方政府就要对教育、医疗等资源增加巨额投入。“租房可落户”所要做的是“补低就高”而非“削高补低”。当前的各种资源有限,而人口基数却在扩大。所以,只有蛋糕做大了,分起来才能真正确保每个人所分到的都有所增加。

  最后,“租房可落户”并不是一句口号,而是要求地方政府大幅增加房源租赁供应,目前国内各三四线城市房产面临去库存,而房屋租赁市场却不成规模。如果光靠政府解决房屋租赁问题是不够的。那么,政府部门只有引导开发商拿出更多的房源通过“以租代售”的方式来“去库存”。而对于开发商来说,目前三四线城市房价处于补涨阶段,把商品房变成公租房实在划不来。

  部分三四线城市已明确“租房可落户”,这只是吸引人才和消化库存的一个噱头。一方面这些城市本身教育、医疗福利就不高,对外来人才的吸引力有限。另一方面,一些城市“租房可落户”门槛设置较高,并非是普通人想落就可以落的。当前,三四线城市购房者也主要是从一二线城市跑出来的炒房者,他们并不是为了做长期房东或者租房落户而来。所以,“租房可落户”顶多是个噱头,对当地的房价和房租市场影响不会很大。

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