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　　入行 15 年，地产其实高风险

　　1995 年，方海庆大学毕业，从 2003 年开始进入地产行业，那是中国地产行业正在起步的节点。这么多年来他一直没有离开这个圈子，现任职富力地产。他对富力十分看好——2016 年，富力排在中国房地产第十四位，净利润同比增长百分之二十，“从数据上看，它的发展潜力巨大。”

　　很多人觉得地产行业非常暴利，但方海庆有不同看法：“你觉得卖羊肉串是不是暴利?一串羊肉串几毛钱的成本，可以达到百分之三百到四百的利润，但是每天销量不多，正所谓‘本小利大而最终利润不大’。而房地产正好相反，是“本大利小而最终利润不小”，一个项目如果十几个亿的投入，即使只有百分之十的利润，那利润都是过亿。”这就是地产的利润逻辑。

　　正因如此，方海庆表示地产是一个“高投入高风险”的行业：“我们行内有句话说，‘不怕赚九个，就怕赔一个’。出了烂尾楼，那就真的一夜回到解放前。” 身为财务工作者，方海庆很庆幸财务在地产公司的地位越来越得到提升，“2016 年上半年，112 家上市房企的平均净利润率是百分之八点二，现在的利润空间变得越来越小，所以地产公司都更重视成本控制，财务人员的作用越来越大。”

　　互联网时代的来临，对房地产行业又会有什么冲击呢?方海庆表示，互联网缩短了世界的距离，但地产行业又存在地域性，两者既互相冲突又互相融合。“我们叫互联网 + 地产，比如在商业地产运营方面，旅游地产的入住率不高，大家更倾向于租赁而不是购买。有了互联网之后，可以为业主链接更多游客，产生租赁 行为，于是购买旅游地产就变成了一种投资行为。”

　　工作以来，他遇到过的最大一次挑战发生在 2005 年：“我当时负责越秀房地产投资信托基金首期年报发布，由于这是内地以商业地产租赁与运营为特色的房地产投资信托基金首次在港上市，没有先例可循，我和同事们连续五天几乎不眠不休，终于按时保质公布年报业绩。”工作虽然辛苦，但他认为这也是在实现自己的人生价值，很有意义，“只有经过磨练，你才能知道自己有多强大。”

　　就读MBA，人生“脱胎换骨”

　　1998 年，方海庆进入中大读MBA，开始了他称其为“脱胎换骨” 的三年学习。当时中大还没有全日制 MBA，需要三年的工作经验才可报考，而那年方海庆刚刚好符合要求。他说：“中大的 MBA 经历对我影响深远，这与中大的师资力量和教学质量分不开。之前我并不懂营销， 在中大是卢泰宏教授来讲营销课，每次整个教室都是座无虚席，同学们甚至会带家属来蹭课。”

　　入学时只是“菜鸟”的方海庆经过了这些深入浅出的课程洗礼，提高很快，“听完课做过案例我去考国家的高级营销师，很顺利就通过了。” 后来他在考国际注册内审师的时候，其中有一门考试是管理学，方海庆表示自己都没有去看备考教材，仅仅靠在中大管院读的“老本”，一样顺利通过考试。

　　方海庆不无感慨地说：“在中大读 MBA，学到的知识很扎实，改变了我的人生。” 除了学到知识、开阔眼界，方海庆还收获了非常优秀的同学圈子，“我已经毕业 20 年了，但我们同学之间还保持着很好的感情。大家都是要强上进的人，通过交流可以互相充电，散发正能量，在工作中同学之间也能提供很大助力。”

　　关注 REITs，年轻人要有耐性

　　方海庆喜欢和有独立思考能力的人一起工作，如果有同事来和他沟通工作，他一般会问对方四个问题：“你认为就这项业务，第一，对企业利润有无影响?第二，对税务有无影响?第三，对审计有无影响?第四， 是否符合公司的制度?” 他表示，对方要独立思考这些问题，才能做到有效沟通。“我们重视学习能力，现在的市场，政策变化很快，财务人员需要有专业性、有学习能力，才能适应时代的发展。”

　　方海庆喜欢阅读，最近正在看《REITs：颠覆传统地产的金融模式》，“这是关于 REITs(房地产信托投资基金)的一本专著，作者是我们的校友高旭华。系统讲解了 REITs 在世界的发展，在中国的实践，包括一 些应用。除到香港上市外，REITs 在内地还没有得到真正的应用，就像京剧，中国不缺京剧艺术家，缺的是懂京剧的听众。REITs 也一样，缺少真正理解和认识它的理念和价值的人。所以我推荐这本书，它可以拓展大家的视野，相信不远的某一天，一系列的中国 REITs 会诞生。”

　　进入职场已经超过 20 年了，只要有机会，方海庆都乐于与年轻人—— 尤其是中大的师弟师妹们分享自己多年的从业心得，主要是两点：“第一， 做事之前，先把人做好，‘不要只低头干活，还要抬头看路。’第二， 要有耐性，现在很多年轻人都耐性不足，碰到挫折就会发脾气——但过来后回头看，你会发现这正是你成长的最佳时刻。”

　　方海庆的主要业余爱好是读书、健身和做泛房地产方面的一些研究。由于有长期派驻外地工作的经历，长时间与家人分离，他感觉亏欠家人许多，尤其是对孩子的指导和教育上，“如果能够重来，我也许会更多地选择家庭，体验不一样的人生。”